去年8月，首批四只住房租赁公募REITs集中上市，我国住房租赁行业正式迈入金融支持的发展阶段。今年年初，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，进一步提出为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务。
　　随着重资产退出路径的打通、多元化金融支持的注入，住房租赁行业的能力焦点移动到“持有运营”阶段的具体议题上来。
　　“在不动产金融时代，重资产退出的‘大山’被‘翻越’了，紧接着就是如何获得净现金流、资产保值增值的问题，也就是住房租赁作为持有运营型业态的资产管理问题。”8月30日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向《华夏时报》记者表示，以全生命周期资产管理的思路实现微利可持续经营，将成为我国住房租赁企业在是新发展阶段的着力点，亦是行业向高质量发展转型的突破关键。
　　各地城投集团积极投入保租房建设
　　作为我国保障性住房体系的重要构成部分，在各地政府大力推动下，保障性租赁住房筹建按下加速键。
　　来自住建部的数据显示，2021—2022年，全国共建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。
　　在这一轮的筹建中，各地城投的实力逐渐显露，崛起成为住房租赁行业的新势力。在8月30日举行的领航国际论坛热点前瞻沙龙上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，目前各地城投集团较创业系长租公寓品牌而言，明显倚重重资产模式。由于集团内部闲置存量资产更为多元丰富、规模体量也有一定的优势，“城投集团与保租房的发展契合度很高，正在成为保租房建设的中坚力量”。
　　以上海市场为例。作为上海国资中最早参与租赁住宅业务且投资开发运营规模最大的企业之一，上海城投集团累计持有租赁住房专项用地7幅，持有租赁住房面积位居上海第三。
　　2019年8月8日，上海城投租赁住宅品牌——“城投宽庭”正式发布，截至目前已推出湾谷社区、江湾社区、光华社区和浦江社区4大租赁式社区代表项目，供应房源规模超过6000套。上海城投控股官微数据显示，其中湾谷社区已连续3年整体出租率稳定在95%以上，江湾、光华社区出租率快速提升至90%以上，浦江社区则创下保租房单月租出600套的优秀成绩。
　　值得注意的是，8月8日，上海城投控股官微发布消息称，为进一步推动租赁住宅业务的可持续发展，“城投宽庭”正在加快实施资产证券化，计划年内发行上海市国资首单保租房公募REITs产品。
　　“上海城投控股拟发行上海市国资首单保障性租赁住房公募REITs产品，或将成为城投系中首个跑通投融建管退闭环的企业。”赵然表示，随着各地城投集团积极投入保租房建设，期待行业开掘出保租房全生命周期运营和地方特色产品开发的新思路。
　　构建资产管理能力
　　随着大体量的保租房陆续入市，作为持有运营业态如何延续微利可持续的高质量发展模式成为破题关键。赵然坦言，由于我国住房租赁行业还处在发展初期，缺乏完善的指标监测体系，租赁住房的运营优化常常难以有的放矢。
　　对此，在ICCRA住房租赁产业研究院发布的行业首份《中国住房租赁市场资产管理白皮书》（简称“白皮书”）中，首次将“全生命周期资产管理”的概念引入住房租赁行业，初步搭建了该领域的资产管理监测指标体系。
　　具体而言，一是底层资产识别，即“EILT区域分级模型”，对我国住房租赁市场的需求锚定区域进行筛选；二是与资产效率相关指标，如各房型面积指标等；三是利润相关指标，主要包括租金坪效、出租率、非租金收入占比、经营毛利率、总人力成本占比、能源费占比、市场营销费占比、续约率等。
　　近年来，我国相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，探索加大租赁住房供给。资产来源的多元化，也让择址成为住房租赁企业进入市场的第一大门槛。事实上，租赁住房物业的择址逻辑，与传统开发企业的拿地逻辑存在较大差异。白皮书以“需求锚定区域”来概括租赁住房的择址核心逻辑。
　　赵然分析指出，住房租赁行业要向高质量发展转型，其中三个关键参与方（资产持有方、资产管理方、资产运营方）必须协调一致。资产管理体系化建设则是保持一致行动、实现高质量发展的有力工具，通过可量化的监测指标，确保三方各自实现自身的职责和目标，将高质量发展落到实处，落到数字上。
　　在赵然看来，持有运营业态与开发销售业态的底层逻辑截然不同，更加强调通过持续租金收入和长期价值增长来获取收益。因此，行业的高质量发展都需要落到一个个指标上来。
　　“细抠每一个指标，把运营做到极致，才能做到微利可持续，才是住房租赁行业完成高质量发展转型的必由之径，”赵然表示。
（文章来源：华夏时报）